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服務業績

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物業管理糾紛典型案例解析

發表時間:2014年8月7日 來源:

  隨著我國城鎮住房制度改革的力度不斷深化,房屋的所有權結構發生了重大變化,公有住房逐漸變成個人所有。與此同時,原來的公房管理者與住戶之間的管理與被管理的關系,也逐漸演變成為物業管理企業與房屋所有權人之間的服務與被服務關系。在住房制度改革和城市建設發展過程中,物業管理這一新興行業應運而生。物業管理已滲透到居民的日常生活,同時,市民對物業管理的細節和要求也越來越高,因物業管理引發的糾紛也越來越多。

  案情簡介:2004年5月,被告楊某等人分別與某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》,購買其開發的商品房。合同簽訂時,某房地產公司已與選聘的原告某物業管理公司簽訂了為期5年的《前期物業管理合同》。楊某等人入住時與某物業管理公司簽訂了《服務管理協議書》,辦理了入住卡。《服務管理協議書》約定:業主不按規定時間繳納物業管理費、公攤電費、水費、維修費等費用以及賠償金違約金的視為欠費,并自欠費之日起處每日千分之三的滯納金,水費滯納金為每日百分之一,欠費時間超過半年滯納金翻一倍。后楊某等人以物業管理公司服務存在瑕疵為由,拒絕繳納物業管理費、水費、電費等達數月,就此釀成糾紛。雙方協商未果,物業管理公司將楊某等人起訴至法院,要求楊某等人支付物業管理費、水費、電費及違約金。

  庭審查明:2005年10月該小區業主委員會成立,同年11月經蘭州市房地產局批準。12月小區業主委員會作出決議,決定該小區業主暫不繳納物業服務費。另查明,某物業管理公司具有相關管理資質。      2006年9月,該小區有4戶業主被盜。

  楊某等人認為:《前期物業管理合同》約定的服務期限侵犯了其合法權益,與物業管理公司簽訂的          《服務管理協議書》違背其真實意思表示,屬無效合同。不繳納物業費是遵守業主委員會的決定。物業管理公司服務質量差,小區治安存在問題。物業管理公司還存在出租違章建筑,對其他業主改變房屋用途未采取有效措施等問題。

  某物業管理公司認為:《前期物業管理合同》合法有效,依據《物業管理條例》的規定可以約定期限。楊某等人提出與物業管理公司簽訂的《服務管理協議書》違背其真實意思表示,屬無效合同的主張不成立。楊某等人主張其不繳納物業費時履行業主大會決定的辯解于法無據。

  法院判決:一審法院認為,在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,原告物業管理公司作為房地產開發公司委托的該小區物業管理企業,在其提供了公共設施維護、綠化管理、清潔等相關服務之后,就有權向住戶收取物業管理費及水電費,被告楊某等人作為小區住戶,理應繳納此項費用并承擔違約責任。關于楊某等人提出與物業管理公司簽訂的《服務管理協議書》違背其真實意思表示,屬無效合同等抗辯理由,證據不足,不予采信。一審法院判決支持了物業管理公司的全部訴訟請求,判令楊某等人支付欠繳的物業管理費、水費、電費及違約金。

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